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Est-il intéressant de souscrire un prêt immobilier « modulable » ?

Article publié le 13/10/2010

La modulation des échéances est une solution proposée sur de nombreux crédits immobiliers. Elle vous permet de décider, en cours de prêt, d’augmenter (ou même parfois de baisser, dans une certaine limite) le montant de la mensualité. Ainsi, vous pouvez profiter d’une augmentation de salaire ou de la fin du remboursement d’autres crédits pour consacrer une somme plus importante au remboursement du prêt immobilier, réduire sa durée, et donc le montant total des intérêts à payer (plus un prêt est remboursé vite plus les intérêts sont faibles). Mais lisez bien la notice d’information qui explique les modalités pratiques de cette modulation.

Une liberté encadrée

La notice fixe en général des garde-fous. Par exemple, vous n’avez parfois pas le droit de diminuer votre mensualité si cela entraîne un allongement de la durée du prêt. En clair, vous devez au préalable avoir augmenté votre échéance, et raccourci ainsi votre crédit, pour pouvoir la baisser (et revenir ainsi à la durée initiale du prêt). D’autres contrats autorisent une baisse de la mensualité même si elle entraîne un allongement de la durée, à condition que celui-ci n’excède pas un ou deux ans par exemple. Enfin, selon les cas, la modulation peut être demandée à tout moment ou seulement à la date anniversaire du prêt. Attention aussi aux frais éventuellement facturés par la banque le jour où vous demandez à majorer ou minorer vos échéances. Car s’ils sont élevés, cela ôte beaucoup de son attrait à cette opération. De même, quand la banque prétend demander un taux d’intérêt plus élevé pour un prêt modulable que pour un crédit dépourvu de cette souplesse.

Le report d’échéance

Sachez enfin que certaines banques prévoient la possibilité, au cours du crédit, de demander à différer certaines mensualités. Elles seront reportées à la fin du prêt. C’est aussi une liberté appréciable, notamment en cas de coup dur pour le budget familial (chômage, maladie…). Mais elle a un coût. Des frais peuvent être prélevés lors du report. Et surtout, en différant ainsi certaines mensualités, vous remboursez le capital emprunté plus lentement. Les intérêts étant calculés sur le capital restant dû à la banque (qui diminue dans ce cas moins vite), ils seront au final plus importants que si vous aviez réglé vos mensualités régulièrement.

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