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Comment se calculent les plus-values immobilières ?

Article mis à jour le 16/10/2013

Lorsque vous vendez votre logement, la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition constitue une plus-value (un gain) ou une moins-value (une perte) immobilière. Une fois déterminée la plus-value brute (prix de vente – prix d’acquisition) il est appliqué un abattement pour durée de détention (article 150 VC du CGI ).

La loi de finance rectificative pour 2011 n° 2011-1117 du 19 septembre 2011 a modifié en partie le régime d’imposition des plus-values immobilières, notamment le mode de calcul de l’abattement pour durée de détention des plus-values immobilières et puis via les instructions BOFIP du 02/08/2013 et du 09/08/2013, l’administration fiscale  a modifié les modalités de calcul de l'abattement pour durée de détention pour les cessions réalisées à compter du 1er septembre 2013.

Les plus-values immobilières sont normalement soumises à l’impôt sur le revenu selon un régime spécifique. Cependant, des exonérations sont prévues (voir « Quelles sont les plus-values immobilières exonérées ? »).

Si vous vendez de manière régulière des biens immobiliers, vous risquez d’être considéré par le fisc comme exerçant une activité professionnelle et de vous voir soumis à l’impôt sur le revenu au titre des bénéfices industriels et commerciaux.

Calcul des plus-values immobilières : le prix de vente

Il s’agit du prix effectivement payé. Ce prix est diminué des frais que vous avez engagés pour la vente : rémunération d’agence, frais de certification et de diagnostics, mainlevée d’hypothèque, honoraires d’architectes, indemnité d’éviction versée au locataire, TVA immobilière...

Si le bien immobilier est vendu en viager, le prix de vente est la valeur en capital de la rente viagère, majorée éventuellement du « bouquet », c'est-à-dire de la partie du prix payé comptant.

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A ce niveau, pour le forfait de travaux, il est bon de préciser que celui-ci ne s'applique qu'aux immeubles bâtis, et non aux terrains nus ...Ainsi les frais de pose d'une clôture sur un terrain agricole non bâti ne peuvent pas être  déduits au titre de la plus value. Le forfait de 15 % pour travaux après 5 ans de détention ne s'applique pas non plus pour un terrain nu .

Paul VERDIER