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Qui doit et comment prouver la non-réalisation d'une condition suspensive de prêt immobilier ?

JURISPRUDENCE : Cour de cassation, Chambre civile 3, 26 mai 2010, 09-15.317

L’arrêt en bref

Dans cette affaire, des époux, par acte notarié en date du 29 mars 2005, avaient consenti à un acquéreur une promesse unilatérale de vente d'un immeuble valable jusqu'au 16 juin 2005, sous la condition suspensive de l'obtention d'un prêt par le bénéficiaire lui permettant de financer l'achat, au plus tard le 18 mai 2005.

Une première demande de prêt ayant été refusée, les parties avaient convenu de proroger la promesse de vente jusqu'au 15 juillet 2005.

L’acquéreur, suite au dépôt d’une seconde demande de prêt, avait obtenu un prêt le 29 juillet 2005, soit postérieurement à l'expiration de la promesse prorogée.

Suite au refus du vendeur de lui rembourser l'indemnité d'immobilisation versée lors de la signature de la promesse, l’acquéreur avait été contraint d'assigner les vendeurs pour en obtenir la restitution.

Aux termes d’un arrêt daté du 21 avril 2009, la Cour d'Appel de CAEN avait débouté les acquéreurs au motif qu'ils ne démontraient pas que la non obtention du prêt nécessaire à l'acquisition dans le délai convenu ne lui était pas imputable.

Sur le fondement des articles 1178 et 1315 du Code Civil, la Cour de cassation a cassé l'arrêt de la Cour d'Appel de CAEN en considérant « qu'il appartient au promettant de rapporter la preuve que le bénéficiaire d'une promesse de vente sous condition suspensive d'obtention d'un prêt, qui démontre avoir présenté au moins une offre de prêt conforme aux caractéristiques stipulées à la promesse, a empêché l'accomplissement de la condition.»

Selon la Haute Juridiction, la Cour d'Appel de CAEN avait eu tort d’inverser la charge de la preuve car c'est sur le vendeur que pèse la charge de la preuve du caractère légitime ou déloyal de la défaillance de la condition suspensive de prêt.

Dit autrement, lorsqu’il s’agit d’apprécier si la condition suspensive d'obtention d'un prêt immobilier est réalisée ou non, il revient dans un premier temps à l’acquéreur de démontrer avoir présenté dans les délais convenus une ou plusieurs offres de prêt conformes aux caractéristiques stipulées dans la promesse. Si le prêt est refusé alors que l'acquéreur a respecté ses engagements, celui-ci peut alors se prévaloir de la non-réalisation de la condition suspensive pour se libérer de son obligation d’achat. Dans un deuxième temps, si et seulement si le vendeur entendait contester cette libération en imputant la défaillance à une faute ou négligence de l’acquéreur, il lui appartiendrait alors d’apporter la preuve que l’acquéreur a empêché l'accomplissement de la condition suspensive de prêt.

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