FORUM - Immobilier
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bonjour
voici la situation:
Notre maison a été construite (apparemment par un promoteur verreux qui est mort depuis) en 2001. Le promoteur n'a jamais fait de DAACT et donc la maison n'a pas de certificat de conformité.
Lors mon achat en 2007, sans vérification de ma part, le notaire m'a fait comprendre qu'il y avait "prescription" car la mairie n'a pas réagit dans les 3 ans autorisés et nous avons vecu sans inquiétude jusque là.
Nous devons vendre pour cause de mutation professionnelle et là, nos futurs acquéreurs ont peur que la mairie leur demande de remettre la maison en conformité. (chose impossible, car il y a trop de différence) Meme si la mairie ne peut plus faire cette demande car le délai de 3 ans est dépassé comment puis je les rassurer? Ils veulent une lettre leur certifiant que la mairie ne les inquietera pas. La mairie refuse de faire cette lettre en se cachant derriere le fait que c'est la loi qui les empeche de demander un conformité.
Nous sommes tres inquiets, pouvez vous nous conseiller?
Merci
Stéphanie B
Merci beaucoup pour votre réponse complete et rapide.
En conclusion, personne ne pourra leur reprocher quoi que ce soit et ne viendra les embeter sur le sujet. Ils devront juste accepter que la maison est telle qu'elle est , en non conformité. Je suis allée à la mairie hier, le dossier est vide et sans cahier des charges.
Si personne ne peut les rassurer, pouvons nous en tant qu'ancien propriétaire et afin de les rassurer, leur adresser une lettre qui nous engagerait à payer les frais si la mairie les attaquait? vu qu'il n'y a aucune chance ...
merci de votre retour.
Stephanie B
Bonsoir,
En effet, il n'y a que vous qui puissiez les rassurer.
Cela dit, il existe une autre solution : vous baissez le prix en conséquence et vendez la maision en l'état sans garantie.
Cordialement.
Bonjour,
Pour faire suite à la demande du 05.04.2014 sur l'absence de dépôt DAT avec irrégularité de surface, de volume et d'orientation (DAACT maintenant) je souhaiterais connaitre le départ de la prescription trentenaire au plan pénal (et ce par rapport à cette année 2015). Aucune information n'apparait clairement sur le sujet.
Ainsi est-ce que cette prescription pénale débute:
-soit à la date du certificat d'urbanime, ( 1984)
- soit à la date d'obtention du PC, (10.1985)
-soit à la déclaration d'ouverture du chantier (11. 1985)
-soit au solde de la facture et du PV de réception de l'ouvrage, ( 04. 1989)
-soit à la date de la réception et du paiement de la 1ère taxe foncière, (1990).
-soit à la date de la réception et du paiement de la 1ère taxe habitation après dépôt du modèle H1 auprès du service des impôts. ( 1991)
J'ajoute en ce qui me concerne, ayant éffectué une donation en nue propriété en 2009 mon notaire s'est rapproché auprès des services compétents de la mairie. Cette dernière relève simplement l'absence de DAT sans autre formulation.
-Peut-il y avoir une incidence sur une demande de construction de piscine entérrée de plus de 25m2 ?
J'apprécierais une réponse,
Cordialement.
PS. Les dates indiquées concernent mon habitat
Bonjour,
Les bornes d'une parcelle cadastre ont été arrachée, la personne qui se lˋest attribuée a muré les extrémités que puis je faire. Elle refuse tout arrangement â l' amiable, dès branches sont tombées sur ma clôture, dernièrement du carburant a été derrière celle ci des flammes de plus de cinq mètres dépassaient de la clôture que puis je faire.
Merci de votre aide
Bonjour,
J'ai fait construire une maison en 2012/2013 et j'ai bien fait la déclaration d'achèvement des travaux aux impôts mais pas à la mairie car je pensais que cette déclaration se faisait automatiquement puisque nous payons la taxe foncière et la taxe d'habitation. Nous avons eu un petit problème lors de la construction. En effet, le garage devait comprendre une grande porte coulissante de 6 m nous permettant de faire demi-tour dans le garage car la mairie ne voulait pas que nous fassions demi-tour sur le chemin où nous avons un droit de passage. Or, le coût lié à cette porte était trop élevé et le constructeur nous a expliqué que la structure serait un peu instable. Nous avons donc opté pour deux portes mises côte à côte, ce qui n'est pas conforme au plan. J'ai compris que nous n'avions pas fait la conformité, alors que je pensais être tranquille, en voulant renégocier le crédit car la banque nous demande "la conformité". Je ne sais pas trop quoi faire. Qu'est-ce que je risque si les services de la mairie viennent constater que la porte n'est pas conforme? Qu'est-ce que je risque si nous ne faisons pas cette conformité(tant pis pour la renégociation de crédit)?
Merci de l'attention que vous porterez à mon problème
Bonjour,
Une construction est considérée comme non conforme dès lors que le permis de construire
obtenu n’a pas été respecté et que la conformité a été refusée ou n’a pas été obtenue du fait de l’absence de dépôt de la déclaration d’achèvement des travaux (DAT) ou, depuis 2007, de la déclaration attestant l’achèvement et la conformité (DAACT) .
Les conséquences de la non-conformité sont d’ordre à la fois pénal, civil, fiscal et administratif.
1. LES SANCTIONS PENALES DE L’ABSENCE DE LA DAACT
En application des articles L 480-4 du Code de l’urbanisme, l’exécution de travaux sans respecter les obligations d’urbanisme est un délit passible :
- d’une amende comprise entre 1.200,00 € et un montant qui ne peut excéder 6.000,00 € par mètre carré de surface construite, démolie ou rendue inutilisable au sens de l’article L. 430-2, dans le cas de construction d’une surface de plancher, et 300.000,00 € dans les autres cas ;
- et d’un emprisonnement de six mois en cas de récidive.
Les sanctions pénales ne visent toutefois que l’auteur de l’infraction.
L’action pénale se prescrit dans un délai de 3 ans à compter de l’achèvement des travaux à la condition qu’aucun élément ne soit venu interrompre la prescription.
En cas de condamnation, le tribunal peut en outré ordonner des mesures de restitution.
Celles-ci, consistant à démolir ou à mettre en conformité, s’appliquent à l’immeuble en quelques mains qu’il se trouve. Elles se prescrivent par 30 ans.
2. LES SANCTIONS CIVILES DE L’ABSENCE DE LA DAACT
2.1 - Action civile des tiers
Lorsqu’un tiers subit un préjudice personnel et direct en raison d’une construction non conforme, il peut agir, sur le fondement de l’article 1382 du Code civil, en responsabilité contre le propriétaire de la construction s’il apporte la preuve de la violation d’une servitude d’urbanisme.
Il peut alors demander la démolition ou la mise en conformité de la construction ainsi que le versement éventuel de dommages et intérêts.
Le délai de prescription est de 5 ans à compter de l’achèvement des travaux (article 2224 du Code civil).
2.2 - Action civile de la Commune
En application de l’article L480-14 du Code de l’urbanisme, l’action en démolition ou en mise en conformité peut être intentée par la Commune ou un Etablissement public de coopération intercommunale (EPCI).
Ainsi, la commune qui disposait déjà de la possibilité d’exercer les droits de la partie civile dans la cadre d’une action pénale, voit sa possibilité d’agir étendue dans la cadre d’une action civile, indépendamment de toute action pénale.
L’action civile de la commune se prescrit par 10 ans à compter de l’achèvement des travaux.
3. LES SANCTIONS FISCALES DE L’ABSENCE DE LA DAACT
L’administration fiscale ne tient pas compte du caractère licite ou non d’une construction pour recouvrir les impôts. Elle peut demander le paiement des taxes et redevances majorées des pénalités de retard.
Le délai de prescription est de 6 ans, sauf exception. Pour la taxe locale d’équipement et les taxes annexes, la prescription est acquise à l’expiration de la 4ème année suivant celle du procès-verbal constatant l’infraction.
4. LES SANCTIONS ADMINISTRATIVES DE L’ABSENCE DE LA DAACT
a) L’interdiction de raccordement aux réseaux
Cette interdiction résulte de l’article L 111-6 du Code de l’urbanisme, elle est imprescriptible.
b) Perte du droit de reconstruire à l’identique
L’article L111-3 du Code de l’urbanisme prévoit que la reconstruction à l’identique d’un bâtiment détruit ou démoli depuis moins de dix ans est autorisée nonobstant toute disposition d’urbanisme contraire, sauf si la carte communale, le plan local d’urbanisme ou le plan de prévention des risques naturels prévisibles en disposent autrement, dès lors qu’il a été régulièrement édifié. A contrario, le droit de reconstruire à l’identique n’existe dans le cas où la construction a été édifiée régulièrement.
L’impossibilité de reconstruire est une sanction imprescriptible.
Ainsi une construction illégale ne bénéficiera en principe d’aucun droit à reconstruire.
Toutefois, en application de l’article L 111-12 du Code de l’urbanisme, lorsqu’une construction non conforme est achevée depuis plus de 10 ans, le refus de permis de construire ou de déclaration de travaux ne peut être fondé sur l’irrégularité de la construction initiale au regard du droit de l’urbanisme. Ainsi, un permis de construire ou une déclaration de travaux pour de nouveaux travaux ne pourra plus être refusé au-delà d’un délai de 10 ans au seul motif que la nouvelle demande n’emporte pas régularisation de l’ensemble de la construction.
Dans le cas de l’espèce, du fait de la prescription, la seule action susceptible d’être engagée à votre encontre par la commune est l’interdiction de raccordement aux réseaux.
Quant au fait que la mairie refuse de vous certifier qu’elle vous ne va jamais inquiéter votre acquéreur potentiel, cela se comprend aisément (et pour cause!) et vous ne pourrez malheureusement rien faire pour l’obliger à vous écrire une telle lettre.
Dernière précision : il est aussi trop tard pour tenter de mettre en cause la responsabilité civile professionnelle du notaire car une telle action se prescrit par 5 ans.
Désolé de ne pas pouvoir vous aider davantage.
Bien cordialement.