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Je possède avec mon ex-épouse une sci à 50/50. Nous voulons reproduire la donation que nous avions faite alors que nous étions mariés et allons faire un démembrement croisé des usufruits au sein de la sci.
je recherche un modèle d'acte de cession d'usufruit et les démarches à éxécuter pour que cet acte soit opposable aux tiers et payer les taxes qui y affèrent.
merci de vos réponses
Bonsoir,
Comme la cession d'usufruit de part sociale de société civile ne saurait s'analyser en une cession de part sociale et n'a donc pas à faire l'objet d'une publicité, par dépôt, en annexe au RCS, les formalités liées à une telle cession sont donc :
- la rédaction de l'acte de cession,
- la modification statutaire dans le cadre d'une AGE ou d'une décision unanime des associés hors assemblée,
- l'enregistrement de l'acte de cession,
- la notification de la cession à la SCI dans les formes prévues par les statuts, ou à défaut, par acte d'huissier.
Par contre, s'agissant d'une opération peu courante, je ne dispose malheureusement pas de modèle d'acte de cession à vous proposer.
Compte tenu de l'importance de l'enjeu, je vous conseille d'aller consulter un notaire ou un avocat spécialisé et de lui confier cette mission délicate s'il vous inspire confiance.
Cordialement.
Bonsoir,
Si pour une raison ou une autre, vous décidez finalement d’abandonner le démembrement croisé de parts sociales d’une SCI constituée entre concubins, je vous suggère une autre solution également envisageable : la tontine.
La tontine est une formule juridique intéressante qui prévoit qu'au décès du premier acquéreur, le survivant est considéré comme ayant toujours été l'unique propriétaire. En d’autres termes, la tontine permet au concubin survivant de recouvrer la pleine propriété du bien avec effet rétroactif au jour de l'acquisition. En clair, la part du compagnon décédé n'a pas à être rachetée. Le survivant est réputé avoir toujours été propriétaire de la totalité du bien. Ainsi, les héritiers du défunt ne peuvent prétendre à aucun droit sur le logement acheté avec clause de tontine.
Si vous envisagez un tel dispositif avec votre compagnon, n'oubliez pas de le prévoir lors de la conclusion de l'acte de vente en y introduisant une clause de tontine. Sachez tout de même que la tontine comporte deux inconvénients majeurs : une contrainte civile et une fiscalité pénalisante.
- Une contrainte civile
Si vous décidez de vous séparer, vous pouvez, en cas d'accord avec votre compagnon, vendre le logement ou racheter sa part. Mais la situation devient en revanche beaucoup plus préoccupante en cas de mésentente chronique. En effet, à l'inverse de ce qui se passe en matière d'indivision, vous ne pouvez pas provoquer le partage en justice, ni même exiger la vente du logement. La situation devient alors complètement bloquée et il n'y a pas d'autre moyen que d'attendre... le premier décès de l'un d'entre vous. Une situation qui est loin d'être enviable en dehors de tout accord pour en sortir.
- Une fiscalité pénalisante
De plus, sur le plan fiscal, le concubin survivant ne paie que des droits de mutation (5,09 %) si le bien constitue sa résidence principale et que sa valeur, au jour du décès, est inférieure à 76 000 € (plafond qui n'a jamais été réévalué par l'administration fiscale). En revanche, si sa valeur est supérieure à ce montant, le survivant paie des droits de succession à hauteur de 60 % diminués d'un abattement de 1 570 €. Inutile de dire qu'avec un tel plafond, vous serez bien souvent taxé au prix fort. Rares sont en effet les résidences principales, surtout dans les grandes agglomérations, qui ont une valeur inférieure à 76 000 €.
Bien cordialement.
Bonsoir,
Je ne suis pas un spécialiste de ce genre d'opération mais je me permets de vous apporter une petite précision quant au régime fiscal applicable en cas de démembrement de parts sociales d’une SCI, en espérant qu’elle peut vous aider un peu à prendre votre décision.
L'impôt sur le revenu est établi au nom de l'usufruitier des parts sociales à hauteur des bénéfices que lui confère sa qualité d'usufruitier (revenus fonciers dégagés par la société). Sauf convention contraire régulièrement conclue avec l'usufruitier, le nu-propriétaire des parts supporte l'impôt à raison des résultats qui ne sont pas imposés au nom de l'usufruitier, c'est-à-dire à raison des bénéfices exceptionnels (en pratique les plus-values de cession d'éléments d'actif).
Par ailleurs, sauf convention contraire régulièrement conclue avec l'usufruitier, la prise en compte des déficits fonciers réalisés par la société revient de droit au nu-propriétaire, dès lors qu'en sa qualité d'associé il est le seul à répondre des dettes de la société.
Cordialement.
Bonsoir,
Pour vous être utile et agréable, j’apporte moi aussi une modeste contribution d’ordre comptable et fiscal, relative à la détermination d’une éventuelle plus-value qui pourrait exister lorsqu’une opération de démembrement est menée.
En effet, lors de la cession de l’usufruit de parts sociales d’une SCI, l’opération est susceptible de dégager une plus-value imposable au nom de chacun des titulaires des droits démembrés.
La plus-value réalisée par chacun d’eux est égale à la différence entre le prix de cession de ses droits et leur prix d’acquisition ou, en cas d’acquisition à titre gratuit, leur valeur vénale. Lorsque le cédant a disposé de la pleine propriété des titres avant leur démembrement, il est admis de répartir le prix d’acquisition en fonction du barème de l’article 762 du Code général des impôts (CGI).
Sachez que l’application de ce barème est une simple faculté laissée au contribuable, lequel, en l’absence d’autres méthodes juridiquement sûres, a néanmoins intérêt à adopter ce barème même si celui-ci, du fait de son caractère obsolète, ne lui est pas toujours favorable.
Cordialement.
Bonjour,
Votre question dépasse mes compétences mais je peux tout de même vous apporter une petite contribution : l'acte de cession d'usufruit de parts sociales n'a pas à être publié au Registre du Commerce et des Sociétés car seul le nu-propriétaire de parts sociales a la qualité d'associé de la SCI. C'est ce qu'a décidé le COMITE DE COORDINATION DU REGISTRE DU COMMERCE ET DES SOCIETES (CCRCS) aux termes d'une délibération datée du 30 janvier 201, dont le texte intégral est copié-collé ci-dessous :
COMITE DE COORDINATION DU REGISTRE DU COMMERCE ET DES SOCIETES (CCRCS)
(Art. R. 123-81 du code de commerce)
AVIS N° 2013-001
Question: Dans son avis n° 05-27 du 12 septembre 2005 rendu en matière de sociétés civiles, le CCRCS a estimé qu' « en cas de démembrement de la propriété d'une part sociale, seul le nu-propriétaire à qui est reconnue la qualité d'associé doit être mentionné au RCS ».
En cas de cession de l'usufruit de parts de sociétés civiles, y a-t-il lieu à publicité par dépôt en annexe au RCS conformément à l'article 52 du décret n° 78-704 du 3 juillet 1978 ? La cession de l'usufruit ne conférant pas ta qualité d'associé est-elle une « cession de parts » au sens de cet article ?
Demande d'avis de greffiers des tribunaux de commerce
(SCI — Parts sociales — Cession de l'usufruit Publicité)
Les copropriétaires d'une part sociale indivise sont représentés par un mandataire unique, choisi parmi les indivisaires ou en dehors d'eux. En cas de désaccord, le mandataire sera désigné en justice à la demande du plus diligent.
Si une part est grevée d'un usufruit, le droit de vote appartient au nu-propriétaire, sauf pour les décisions concernant l'affectation des bénéfices, où il est réservé à l'usufruitier.
Les statuts peuvent déroger aux dispositions des deux alinéas qui précèdent. »
Il résulte d'une jurisprudence constante qu'en cas de démembrement de la propriété d'une part sociale, seul le nu-propriétaire possède la qualité d'associé (Com, 4 janvier 1994, affaire n° 91-20256 ; Civ, 2e, 13 juillet 2005, affaire n° 02-15904 ; Com. 2 décembre 2008, affaire n° 08-13185).
La jurisprudence distingue, en effet, l'exercice du droit de vote, à proprement parler, qui peut, par la voie statutaire, être intégralement octroyé à l'usufruitier, du droit de participer aux décisions collectives qui appartient à l'associé, même pour les délibérations où il ne vote pas, et ne peut dès lors lui être retiré.
N'ayant pas la qualité d'associé, l'usufruitier n'a donc pas à être déclaré au registre du commerce et des sociétés (RCS).
transfert sur les registres de la société.
Elle n'est opposable aux tiers qu'après accomplissement de ces formalités et après publication. »
L'article 52 du décret n° 78-704 du 3 juillet 1978 relatif à l'application de la loi n° 78-9 du 4 janvier 1978 modifiant le titre IX du livre III du code civil dispose que « la publicité de la cession de parts est accomplie par dépôt, en annexe au registre du commerce et des sociétés, de l'original de l'acte de cession s'il est sous seing privé ou d'une copie authentique de celui-ci s'il est notarié. »
La part sociale est créée en contrepartie de l'apport fait par l'associé, en numéraire ou en nature. Elle constitue une fraction du capital social dont l'appropriation donne à l'associé le droit de participer à la vie de la société et au partage des bénéfices.
L 'usufruitier de part sociale ne fait aucun apport et bénéficie seulement d'un démembrement de la propriété de la part sociale. En outre, il ne contribue pas aux pertes contrairement à l'associé (y. articles 1832 et 1857 du code civil).
Dès lors, la cession d'usufruit de part sociale ne saurait s'analyser en une cession de part sociale et n'a donc pas à faire l'objet d'une publicité, par dépôt, en annexe au RCS.
EN CONSEQUENCE, LE COMITE DE COORDINATION EMET L'AVIS SUIVANT :
L'article 52 du décret n° 78-704 du 3 juillet 1978 impose la publicité de la cession de parts sociales par dépôt en annexe au RCS.
La cession d'usufruit de part sociale de société civile ne saurait s'analyser en une cession de part sociale et n'a donc pas à faire l'objet d'une publicité, par dépôt, en annexe au RCS.
Délibération du 30 janvier 2013 Président : Jacques DRAGNE Rapporteur : Gersende SOLER