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FORUM - Immobilier

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Inscription: 10/07/2014
Non résolu

Bonjour,
Je suis a là recherche d'un texte de loi, ou une norme obligeant un logement à avoir un point de livraison (compteur) electrique.
Notre grande maison-copropriété (4 proprio) n'étant pourvue que d'un seul compteur, je cherche un texte officiel pour obliger le promoteur immobilier (professionel) a nous installer 4 points de livraison.

merci
frédéric  

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Inscription: 03/12/2010

Bonjour,

 

Pour commencer : un arrêt de la Cour de cassation qui constitue la jurisprudence en la matière et dont le texte est reproduit ci-dessous en copier-coller:

 

Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du mercredi 6 octobre 2004
N° de pourvoi: 02-20755
Publié au bulletin

Rejet

M. Weber., président
Mme Gabet., conseiller rapporteur
M. Guérin., avocat général
la SCP Bachellier et Potier de la Varde, la SCP Le Bret-Desaché (arrêt n° 1), la SCP Boré et Salve de Bruneton, la SCP Peignot et Garreau (arrêt n° 2), Me Le Prado, la SCP Lyon-Caen, Fabiani et Thiriez (arrêt n° 3)., avocat(s)
 


Texte intégral

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

 

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

 

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Montpellier, 25 septembre 2002), que les époux X..., marchands de biens, et M. Y..., ont acquis, le 26 novembre 1986, un motel composé de cinq bâtiments qu'ils ont revendu sans travaux, par lots, sous le régime de la copropriété ; qu'en l'absence de compteurs individuels d'électricité, équipant chacun des lots, le syndicat des copropriétaires et les copropriétaires ont, à la suite de l'intervention d'Electricité de France (EDF), en 1989, puis en 1995, demandé paiement aux vendeurs du coût des travaux d'installation de compteurs individuels en invoquant un manquement, par le vendeur, à son obligation de délivrance ;

 

Sur les deux moyens, réunis :

 

Attendu que les époux X... font grief à l'arrêt d'accueillir ces demandes, alors, selon le moyen :

 

1 ) que le vendeur satisfait à son obligation de délivrance en remettant en la puissance et possession de l'acheteur l'objet même de la chose convenue dans la commande ; que la conformité de la chose ainsi livrée aux normes en vigueur relève de l'appréciation des qualités de ladite chose et de son aptitude à permettre l'usage auquel elle est destinée, de sorte que la sanction de la non conformité constatée ne peut se situer que dans le cadre strict de la garantie des vices cachés ; qu'en l'espèce, il est constant qu'ont été livrés aux acquéreurs les logements convenus entre les parties, seule faisant litige la conformité aux normes des installations électriques équipant ces logements ; que la cour d'appel a accueilli l'action exercée, qui tendait à faire juger non pas que les logements attribués étaient différents de ceux convenus mais qu'ils n'étaient pas équipés de compteurs individuels conformes aux normes en vigueur, sur le fondement d'un manquement des vendeurs à leur obligation de délivrance, en affirmant que "l'obligation de délivrance ne consiste pas seulement à livrer ce qui a été convenu, mais aussi à mettre à la disposition de l'acquéreur une chose qui corresponde en tout point au but recherché par lui" ; que la cour d'appel a ainsi violé, par fausse application, les articles 1603, 1604 et 1615 du Code civil ;

 

2 ) que le vendeur satisfait à son obligation de délivrance en remettant en la puissance et possession de l'acheteur l'objet même de la chose convenue dans la commande ; qu'en l'espèce, les actes de vente et de règlement de copropriété de la résidence Suisse et Bordeaux ne comprennent, hormis les charges et conditions habituelles, aucune spécification particulière concernant l'installation électrique en place lors de la vente ; qu'il n'est nulle part prévu que les appartements soient équipés d'une installation électrique individuelle ni fait référence à une norme quelconque ; qu'en retenant cependant l'existence d'un manquement des vendeurs à leur obligation de délivrance, motif pris de ce que "le seul fait d'avoir modifié la destination des bâtiments entraîne automatiquement et obligatoirement la mise en place de comptages individuels", quand la "non-conformité" retenue ressortait de l'impropriété de l'installation collective en place aux normes en vigueur imposant des installations individuelles dans les immeubles à usage d'habitation, constitutive d'un vice caché, la cour d'appel a violé les dispositions des articles 1603, 1604 et 1615 du Code civil ;

 

3 ) que les dispositions générales de l'article 1135 du Code civil, selon lesquelles "les conventions obligent non seulement à ce qui est exprimé mais encore à toutes les suites que l'équité, l'usage ou la loi, donnent à l'obligation d'après sa nature" ne peuvent déroger aux dispositions spéciales des articles 1603 et suivants dudit Code civil, ni étendre le champ de l'obligation légale de délivrance ; qu'en retenant cependant, au vu de ces premières dispositions, que "constitue donc un défaut de conformité la circonstance que les appartements aient été vendus démunis d'une installation électrique individuelle alors que la loi impose une telle installation, interdit l'installation collective vendue par les appelants", la cour d'appel a entaché sa décision d'une violation flagrante des dispositions susvisées de l'article 1135 du Code civil ;

 

4 / que la lettre adressée par EDF le 26 juin 1989 au syndic de copropriété de la Résidence Suisse et Bordeaux énonce en termes clairs et précis : "Comme suite à notre entrevue sur place le 6 juin 1989, nous vous confirmons que l'alimentation en énergie électrique de la résidence citée en objet doit être refaite entièrement et doit comporter un comptage par logement. Comme vous avez également des prolèmes de téléphone, d'eau et d'égouts, nous vous conseillons de traiter cette affaire dans son ensemble. Pour cela, la meilleure solution consiste à vous adresser à un bureau d'étude et ingénieur-conseil qui pourra établir le schéma des réseaux à construire et faire les appels d'offres nécessaires d'entreprises spécialisées. Le réseau électrique sera réalisé sous notre contrôle" ; qu'ensuite de cette lettre de confirmation d'une précédente entrevue sur place, le syndic de copropriété s'est trouvé clairement informé de la nécessité d'une réfection totale de l'installation électrique de la Résidence Suisse et Bordeaux, afin d'équiper chaque logement d'un compteur individuel ; qu'en affirmant cependant, pour écarter la fin de non-recevoir tirée par les vendeurs du non-respect du bref délai de l'article 1648 du Code civil, "que cette lettre ne révèle ni l'origine du problème (transformation d'un motel pavillonnaire en ensemble immobilier à usage exclusif d'habitation divisé en lots de copropriété), ni son ampleur", la cour d'appel a dénaturé ladite lettre et violé l'article 1134 du Code civil ;

 

5 / que le point de départ du bref délai prévu par l'article 1648 du Code civil est la date à laquelle l'acquéreur a eu connaissance du vice affectant le bien vendu ; qu'il importait peu, dès lors que le syndicat des copropriétaires, auquel EDF a adressé le 26 juin 1989 une lettre l'informant de ce que l'alimentation en énergie électrique de la résidence devait être refaite entièrement et devait comporter un comptage par logement, ait eu ou non connaissance des "tenants et aboutissants" du problème ; que le syndicat des copropriétaires a, en effet, nécessairement à la réception de cette lettre, eu connaissance du vice affectant le bien vendu et que la cour d'appel a violé l'article 1648 du Code civil ;

 

Mais attendu qu'ayant retenu, par motifs propres et adoptés, que les lots vendus étaient destinés à l'habitation individuelle et que cette destination avait un caractère contractuel, que le seul fait d'avoir modifié la destination des bâtiments entraînait obligatoirement la mise en place de compteurs individuels, conformément aux normes en vigueur dont ni l'application ni la légalité n'étaient en cause, que l'obligation de délivrance ne consistait pas seulement à livrer ce qui avait été convenu mais aussi les accessoires et tout ce qui était destiné à l'usage de la chose, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche sur le bref délai, que ses constatations rendaient inopérante, en a exactement déduit, sans dénaturation, que l'absence d'une installation électrique individuelle constituait un manquement à l'obligation de délivrance et non un vice caché ;

 

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

 

PAR CES MOTIFS :

 

REJETTE le pourvoi ;

 

Condamne les époux X... aux dépens ;

 

Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, condamne les époux X... à payer la somme de 1 900 euros au syndicat des copropriétaires et aux copropriétaires, défendeurs, de la Résidence Suisse et Bordeaux ;

 

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du six octobre deux mille quatre.

 

 


Analyse

Publication : Bulletin 2004 III N° 167 p. 153

Décision attaquée : Cour d'appel de Montpellier , du 25 septembre 2002

Titrages et résumés : VENTE - Garantie - Vices cachés - Action rédhibitoire - Différence avec l'action en inexécution du contrat.
Viole l'article 1641 du Code civil la cour d'appel qui retient que l'absence d'étanchéité d'une toiture-terrasse constitue une non-conformité, alors qu'elle a relevé qu'elle faisait obstacle à l'utilisation de l'immeuble dans des conditions normales (arrêt n° 1).
De même, viole l'article 1641 dudit Code en ajoutant à la loi une restriction qu'elle ne comporte pas la cour d'appel qui, pour rejeter l'action en garantie des vices cachés engagée par les acquéreurs d'un appartement en raison des bruits assourdissants provenant des chaudières de l'immeuble, retient que le vice caché ne saurait résulter d'un trouble ayant son origine dans un élément d'équipement de l'immeuble extérieur à l'appartement vendu (arrêt n° 2).
En revanche, la cour d'appel qui retient que les lots vendus étaient destinés à l'habitation individuelle et que cette destination avait un caractère contractuel en déduit exactement que l'absence de mise en place de compteurs électriques individuels, conformément aux normes en vigueur, constitue un manquement à l'obligation de délivrance et non un vice caché (arrêt n° 3).

VENTE - Vendeur - Obligations - Délivrance - Action en responsabilité contractuelle - Différence avec l'action en garantie des vices cachés VENTE - Garantie - Vices cachés - Définition

Précédents jurisprudentiels : A rapprocher : Chambre civile 3, 2000-03-15, Bulletin, III, n° 61, p. 42 (cassation), et les arrêts cités.

Textes appliqués :

  • Code civil 1641

offline
Inscription: 10/07/2014

merci

 

je connais ce pourvoi

 

 "la destination des bâtiments entraînait obligatoirement la mise en place de compteurs individuels, conformément aux normes en vigueur"

 

quelle est cette norme en vigueur ??? c'est ça que je cherche !!!!!

 

merci !!

 

Frédéric

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Inscription: 03/11/2016

Bonjour , je suis également à la recherche d un texte clair sur l obligation d un compteur individuel par logement, nous avons acheté en mars 2016 et venons de découvrir que nous étions raccordé à un seul compteur général puis chaque appartement était équipé de sous compteurs, subissant de ce fait une rétrocession, hors toutes rétrocession est interdite sauf cas particulier ( camping, logement étudiant location dite saisonnières) en effet auparavant les douze appartements étaient destinés à de la location saisonnière et pouvaient donc être équipé de sous compteur mais aujourd'hui ces logements sont vendu à des particuliers, et au regard d EDF ils devraient posséder chacun son compteur ( chacun sa facture ) de plus nous subissons une tarification faramineuse, subissant un abonnement qui doit répondre a de lourd besoins , nous payons (divisé par 12 ) un abonnement de 72kw qui représente à peu près 600€ ttc a l année plus un coup du kW consommé à 0.30€ soit plus du double d une tarification classique pour un abonnement particulier à 6-9kw , nous subissions également le non respect de la loi du libre choix du fournisseur d accès . Nous avons demandé aux vendeur de faire réaliser à sa charge les travaux d individualisation dès compteurs par la création d une colonne montante , en faisant valoir ces deux petites loi à notre disposition, mais un texte clair ou une normes nous permettrait d obtenir gain de cause ...
Espérant trouver une réponse à vos côtés
D avance merci

Inscription: 05/08/2011

Bonjour,

 

Voici un nouvel arrêt de la Cour de Cassation qui a cette foisc-ci décidé d'exonérer la responsabilité du vendeur :

 

 

Cour de cassation 
chambre civile 3 
Audience publique du mardi 14 mai 2013 
N° de pourvoi: 12-22459 

Non publié au bulletin Rejet

M. Terrier (président), président 
SCP Delaporte, Briard et Trichet, SCP Masse-Dessen, Thouvenin et Coudray, avocat(s) 

 


Texte intégral

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :





Sur le premier moyen, ci-après annexé :



Attendu qu'ayant constaté que, selon l'acte de vente du 3 janvier 2007, M. X... avait acquis de M. Y..., dans un immeuble d'habitation en copropriété, trois lots qu'il avait l'intention de réunir pour en faire un appartement et avait déclaré prendre ces biens à rénover en l'état, relevé que les photographies annexées à l'acte révélaient l'ampleur de la rénovation nécessaire, et retenu que l'absence de compteur électrique afférent à cet ensemble, qui ne pouvait être installé qu'après réfection de l'installation électrique existante, ne pouvait échapper à un acquéreur normalement diligent, la cour d'appel a pu en déduire que M. Y..., qui n'était pas tenu d'une obligation d'information particulière relative à l'importance des travaux de rénovation à entreprendre, avait satisfait à l'obligation de délivrance ; 



D'ou il suit que le moyen n'est pas fondé ;



Sur le second moyen, ci-après annexé :



Attendu qu'ayant constaté que la vente, intervenue avec le concours de la société L'immobilière du château, portait sur trois lots de copropriété que M. X... avait l'intention de rénover et de réunir en un appartement, relevé que les photographies annexées à l'acte de vente révélaient l'ampleur de la rénovation nécessaire et que l'absence de compteur électrique afférent à cet ensemble, qui ne pouvait être installé qu'après réfection de l'installation électrique existante, ne pouvait échapper à un acquéreur normalement diligent, la cour d'appel, qui en a déduit que la société L'immobilière du château n'était pas tenue à l'égard de M. X... d'une obligation d'information particulière sur l'étendue des travaux nécessaires à la mise en oeuvre de son projet, a légalement justifié sa décision ; 



PAR CES MOTIFS :



REJETTE le pourvoi ;



Condamne M. X... aux dépens ;



Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. X... à verser la somme de 2 500 euros à la société Immobilière du Château ; rejette la demande de M. X... ;



Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatorze mai deux mille treize.







MOYENS ANNEXES au présent arrêt



Moyens produits par la SCP Delaporte, Briard et Trichet, avocat aux Conseils pour M. X... 



PREMIER MOYEN DE CASSATION



Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir débouté M. X... de l'ensemble de ses prétentions, et notamment celles tendant à la condamnation de M. Y..., en sa qualité de vendeur, au paiement du coût des travaux de réfection et de raccordement au réseau d'électricité, ainsi qu'au versement de dommages-intérêts en réparation du trouble de jouissance et du préjudice moral subis par M. X... ;



Aux motifs que «il ressort des pièces produites par Philippe X... à l'appui de ses prétentions que celui-ci a acquis, avant l'entrée en vigueur de l'article L. 134-7 du code de la construction et de l'habitation, trois lots de copropriété (une chambre indépendante, un WC et un logement de trois pièces cuisine) dans l'intention de les réunir en un appartement de quatre pièces, et qu'il s'agissait, selon l'avant-contrat du 6 septembre 2006, d'un appartement à rénover que l'acquéreur déclarait prendre en l'état et sans garantie pour vices ou défauts de nature apparente ou cachée, et les photographies versées en annexes sont d'ailleurs révélatrices de l'importance de la rénovation nécessaire ; que s'il est vrai que tout appartement, même ancien, est en principe à notre époque doté de l'électricité et du compteur afférent à cette installation, il n'en reste pas moins que l'absence de compteur ne pouvait échapper à un acquéreur normalement diligent ; que du reste il résulte de la lecture de la lettre EDF du 13 février 2008 que ce n'est pas « l'ajout d'un nouveau point de comptage» c'est-à-dire la mise en place d'un compteur, sollicitée par Philippe X..., qui a posé problème, mais la découverte à ce moment-là que celle-ci ne pouvait s'effectuer sur l'installation existante de l'immeuble ; que sur ce point ni la société Immobilière du Château ni André Y... n'avaient d'obligations particulières envers Philippe X..., à qui il appartenait d'envisager toute l'étendue de travaux qu'il entendait mettre en oeuvre dans ses lots ; qu'en conséquence, l'infirmation du jugement s'impose : l'agent immobilier n'avait pas à s'immiscer dans l'évaluation de la nature et du coût de l'opération de rénovation, et le vendeur a délivré la chose vendue conforme à sa destination dans les circonstances de l'espèce, et à sa consistance telle que connue de l'acquéreur» (arrêt attaqué, page 4) ;



1°/ Alors que manque à son obligation de délivrance le vendeur de lots immobiliers contractuellement destinés à l'habitation individuelle et dépourvus de raccordement au réseau d'électricité ; que la cour d'appel a constaté que les lots vendus à M. X..., qui étaient contractuellement destinés à l'habitation individuelle, n'étaient pas dotés d'électricité et ne pouvaient être raccordés à l'installation existante de l'immeuble par le simple ajout d'un nouveau compteur électrique ; qu'en estimant néanmoins que M. Y... n'avait pas manqué à son obligation de délivrance, au motif erroné qu'il appartenait à M. X... d'envisager l'étendue des travaux qu'il entendait mettre en oeuvre dans les lots litigieux, la cour d'appel a violé les articles 1604 et 1615 du code civil ;



2°/ Alors, en tout état de cause, que l'obligation de délivrance du vendeur comporte une obligation accessoire d'information ; que manque à son obligation d'information le vendeur de lots immobiliers contractuellement destinés à l'habitation individuelle qui n'avertit pas l'acheteur de l'absence de raccordement de ces lots au réseau électrique ; que M. X... soutenait dans ses conclusions d'appel que M. Y... savait qu'en divisant en plusieurs lots l'immeuble dont il était propriétaire, il y aurait des difficultés quant au raccordement de chacun des lots au réseau électrique et qu'il lui appartenait d'informer l'acquéreur de la nécessité de procéder à la réfection de l'installation électrique ; qu'en se bornant à constater que M. Y... n'avait pas d'obligation particulière envers M. X... pour débouter celui-ci de ses demandes, sans rechercher si M. Y... n'avait pas l'obligation d'informer M. X... de la nécessité de refaire l'ensemble de l'installation électrique pour raccorder au réseau électrique les lots litigieux, lesquels étaient contractuellement destinés à l'habitation individuelle, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1604 et 1135 du code civil.



SECOND MOYEN DE CASSATION



Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir débouté M. X... de l'ensemble de ses prétentions, et notamment celles tendant à la condamnation de la société Immobilière du Château, en sa qualité d'agent immobilier, au paiement du coût des travaux de réfection et de raccordement au réseau d'électricité, ainsi qu'au versement de dommages-intérêts en réparation du trouble de jouissance et du préjudice moral subis par M. X... ;



Aux motifs que «il ressort des pièces produites par Philippe X... à l'appui de ses prétentions que celui-ci a acquis, avant l'entrée en vigueur de l'article L. 134-7 du code de la construction et de l'habitation, trois lots de copropriété (une chambre indépendante, un WC et un logement de trois pièces cuisine) dans l'intention de les réunir en un appartement de quatre pièces, et qu'il s'agissait, selon l'avant-contrat du 6 septembre 2006, d'un appartement à rénover que l'acquéreur déclarait prendre en l'état et sans garantie pour vices ou défauts de nature apparente ou cachée, et les photographies versées en annexes sont d'ailleurs révélatrices de l'importance de la rénovation nécessaire ; que s'il est vrai que tout appartement, même ancien, est en principe à notre époque doté de l'électricité et du compteur afférent à cette installation, il n'en reste pas moins que l'absence de compteur ne pouvait échapper à un acquéreur normalement diligent ; que du reste il résulte de la lecture de la lettre EDF du 13 février 2008 que ce n'est pas « l'ajout d'un nouveau point de comptage» c'est-à-dire la mise en place d'un compteur, sollicitée par Philippe X..., qui a posé problème, mais la découverte à ce moment-là que celle-ci ne pouvait s'effectuer sur l'installation existante de l'immeuble ; que sur ce point ni la société Immobilière du Château ni André Y... n'avaient d'obligations particulières envers Philippe X..., à qui il appartenait d'envisager toute l'étendue de travaux qu'il entendait mettre en oeuvre dans ses lots ; qu'en conséquence, l'infirmation du jugement s'impose : l'agent immobilier n'avait pas à s'immiscer dans l'évaluation de la nature et du coût de l'opération de rénovation, et le vendeur a délivré la chose vendue conforme à sa destination dans les circonstances de l'espèce, et à sa consistance telle que connue de l'acquéreur» (arrêt attaqué, page 4) ;



Alors que manque à son devoir de conseil l'agent immobilier qui omet d'informer l'acquéreur de lots immobiliers destinés à l'habitation individuelle de l'absence de raccordement de ces derniers au réseau électrique ; qu'en l'espèce, M. X... faisait valoir que la société Immobilière du Château était tenue de l'informer de la nécessité de procéder à une réfection totale de l'installation électrique pour que les lots litigieux, contractuellement destinés à l'habitation individuelle, soient dotés de l'électricité ; qu'en se bornant à constater, pour débouter M. X... de ses demandes à l'encontre de la société Immobilière du Château, que l'agent immobilier n'avait pas à s'immiscer dans l'évaluation de la nature et du coût de l'opération de rénovation, sans rechercher si cet agent n'était pas tenu d'informer son client sur le fait que les lots immobiliers, dont ce dernier projetait l'acquisition pour en faire un appartement, étaient dépourvus de raccordement au réseau électrique, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du code civil.


ECLI:FR:CCASS:2013:C300545 

Analyse

Décision attaquée : Cour d'appel de Besançon , du 12 octobre 2011