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FORUM - Immobilier

offline
Inscription: 04/12/2013
Non résolu

Bonjour,

Le 01/03/2011, ma fille a signé un bail locatif avec son compagnon dans lequel est stipulé une clause de solidarité - indivisibilité.

Je vous cite la clause : Il est expressément stipulé que les copreneurs et toutes personnes pouvant se prévaloir des dispositions de l'article 14 de la loi du 06 juillet 1989 seront tenus solidairement et indivisiblement de l'exécution du présent contrat. Les colocataires soussignés, désignés "le locataire", reconnaissent expressément qu'ils se sont engagés solidairement et que le bailleur n'a accepté de consentir le présent bail qu'en considération de cette cotitularité solidaire et n'aurait pas consenti la présente location à l'un seulement d'entre eux. En conséquence, compte tenu de l'indivisibilité du bail, tout congé pour mettre valablement fin au bail devra émaner de tous les colocataires et être donné pour la même date. Si néanmoins un colocataire délivrait congé et quittait les lieux, il resterait en tout état de cause tenu du paiement du loyer et accessoires et, plus généralement, de toutes les obligations du présent bail, de ses renouvellements et de ses suites et notamment des indemnités d'occupation et de toutes sommes dues au titres des travaux de remise en état, au même titre que le colocataire demeuré dans les lieux. La présente clause est une condition substantielle sans laquelle le présent bail n'aurait pas été consenti. En cas de départ d'un colocataire, le dépôt de garantie ne sera restitué qu'après libération totale des lieux et dans un délai maximum de deux mois à compter de la remise des clés.

En mars 2012, elle a quitté son compagnon et donc l'appartement. Quand elle a voulu donner son congé l'agence immobilière a refusé.

Le bail a été signé pour une durée de 3 ans avec renouvellement tacite.

Le bail initial arrivant à échéance au 28/02/2014, ma fille a envoyé une lettre avec accusé de réception à l'agence signifiant son congé.

Elle vient de recevoir un courrier de l'agence qui refuse de prendre en compte son préavis sous prétexte de cette fameuse clause de solidarité et d'indivisibilité en lui signifiant que le locataire resté dans les lieux doit impérativement donner congé également. Donc elle sera toujours solidairement responsable des loyers.

Je pensais que c'était le cas pour toute la durée du bail initial mais que cette clause devenait caduque lors du renouvellement tacite du bail.

J'espère que quelqu'un pourra me dire si effectivement elle est dégagée de cette responsabilité à compter du 28/02/2014.

Merci pour votre aide

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Inscription: 10/05/2011

Bonjour,

Je réponds volontiers à votre question qui semble très intéressante et utile à un grand nombre de nos amis internautes.

 

S’agissant  d’une location vide soumise à la loi du 06 juillet 1989, voici les règles applicables en cas de départ de l’un des colocataires.

 

Le locataire qui envisage de quitter le logement peut le faire sans l’accord des autres colocataires. Il doit donner congé au bailleur  (par lettre recommandée avec avis de réception de préférence et en respectant le préavis prévu au contrat de colocation), sinon il resterait tenu au paiement du loyer et des charges.
 

 

Après le départ de l’un des colocataires, le contrat  de colocation se poursuit aux mêmes conditions avec celui ou ceux qui restent dans les lieux.

 

Le locataire qui quitte les lieux en cours de bail ne peut demander au bailleur la restitution immédiate de sa quote-part de dépôt de garantie (Cour de cassation, chambre civile 3, 21 novembre 1990, 89-14.827). Celle-ci suppose en effet la remise des clés au bailleur et donc le départ du dernier  des colocataires. Il revient donc aux colocataires de s’arranger entre eux pour régler cette question du remboursement au locataire sortant de sa quote-part du dépôt de garantie. A défaut d’arrangement, il faut attendre la fin de la colocation pour obtenir sa restitution après de celui ou ceux qui l’auront reçu en tout ou partie  sur le fondement de l’article 1371 du Code civil

 

Quant au paiement du loyer après le congé donné par un locataire, si le bail contient une clause de solidarité (ce qui est bien le cas ICI), le colocataire qui a quitté le logement reste, jusqu'à l'expiration du bail en cours, solidaire du paiement du loyer, ceci même postérieurement au congé, sauf si le bailleur accepte un avenant au bail le dégageant expressément de cette clause de solidarité. En revanche la solidarité ne s’étend pas au bail renouvelé.

 

Cela dit, le locataire parti peut engager une action contre le ou les colocataires restés dans le logement pour obtenir le remboursement des sommes qu'il a dû régler à leur  place.

 

En espérant avoir répondu à vos préoccupations du moment,

 

Cordialement.
 

Inscription: 05/08/2011

Bonjour,

 

A toutes fins utiles :

A contrario, en présence d'une clause d'indivisibilité mais en l'absence d'une clause de solidarité entre les cotitulaires d'un bail d'habitation sousmis à la loi du du 6 juillet 1989, celui qui a donné congé au bailleur n'est pas tenu au paiement des loyers pour la période postérieure à la date d'effet de son congé (Cour de Cassation, Chambre civile 3, 21 novembre 1990, n° pourvoi : 89-14.827, Publié au bulletin).

 

Bien cordialement.

 

offline
Inscription: 23/01/2011

Bonjour à tous,

 

Pour compléter les excellentes réponses de nos deux intervenants bénévoles, je me permets seulement d’ajouter un modeste éclaircissement quant à la date de cessation de l’obligation de solidarité du colocataire qui a quitté la colocation avant l’échéance du bail, éventuellement renouvelé par tacite reconduction.

 

Contrairement à ce que l’on peut lire ICI ou LA, en présence d’une clause de solidarité explicite (c'est bien le cas ICI), la solidarité du colocataire qui a donné congé en cours de bail dans les conditions prévues au bail cessera de plein droit à l’expiration de la période en cours, qu'il s'agisse de première période de 3 ou 6 ans du bail initial ou d’une nouvelle période de 3 ou 6 ans suite à un ou plusieurs renouvellements par tacite reconduction.

 

En effet, selon la jurispruence de la Cour de Cassation, sauf preuve contraire, la lettre de congé du colocataire vaut implicitement opposition à une éventuelle reconduction du bail à son égard, une tacite reconduction ayant pour effet de faire naître un nouveau contrat auquel il n'aurait aucunement intérêt à consentir (Cour de Cassation, Chambre civile 3, 12 juillet 2000, 98-15.868).

 

Bien cordialement.

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Inscription: 06/11/2010

Bonjour,

 

J'apporte ma très très modeste contribution en faisant un simple copier-coller:

 

Cour de Cassation, Chambre civile 3, du 12 juillet 2000, 98-15.868, Inédit


Texte intégral

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

 

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

 

Sur le pourvoi formé par M. A... Y..., demeurant précédemment ..., et actuellement 2, rue du Bois de Boulogne, 92210 Saint-Cloud,

 

en cassation d'un arrêt rendu le 20 février 1998 par la cour d'appel de Paris (14e chambre civile B), au profit :

 

1 / de M. Claude Z..., demeurant ...,

 

2 / de Mlle Margarita de X..., demeurant ...,

 

défendeurs à la cassation ;

 

Le demandeur invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ;

 

LA COUR, en l'audience publique du 15 juin 2000, où étaient présents : M. Beauvois, président, M. Dupertuys, conseiller rapporteur, Mlle Fossereau, MM. Boscheron, Toitot, Mme Di Marino, M. Bourrelly, Mme Stéphan, MM. Peyrat, Guerrini, Philippot, conseillers, MM. Pronier, Betoulle, conseillers référendaires, M. Weber, avocat général, Mme Berdeaux, greffier de chambre ;

 

Sur le rapport de M. Dupertuys, conseiller, les observations de Me Foussard, avocat de M. Y..., de Me Choucroy, avocat de M. Z..., les conclusions de M. Weber, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

 

Donne acte à M. Z... du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre Mme de X... ;

 

Sur le moyen unique :

 

Vu les articles 1200 et 1738 du Code civil ;

 

Attendu qu'il y a solidarité de la part des débiteurs, lorsqu'ils sont obligés à une même chose, de manière que chacun puisse être contraint pour la totalité, et que le paiement fait par un seul libère les autres envers le créancier ; que si, à l'expiration des baux écrits, le preneur reste et est laissé en possession, il s'opère un nouveau bail dont l'effet est réglé par l'article relatif aux locations faites sans écrit ;

 

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 20 février 1998), statuant en référé, que M. Z... a donné en location, solidairement à M. Y... et Mme de X..., un appartement, le 2 juin 1989, pour une durée de trois ans à usage mixte d'habitation et professionnel ; que, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception du 18 avril 1994, M. Y... a avisé le bailleur de son départ définitif des lieux ; que, par actes des 31 janvier et 5 février 1997, M. Z... a fait délivrer à M. Y... et Mme de X... un commandement de payer une somme au titre des loyers et charges impayés puis les a assignés pour faire constater la résiliation du bail et obtenir le paiement de l'arriéré locatif ;

 

Attendu que pour condamner M. Y..., à titre provisionnel, à payer des loyers et des charges, solidairement avec Mme de X..., pour la période comprise entre le 1er juin 1995 et le 6 avril 1997, date de l'acquisition de la clause résolutoire, l'arrêt retient que la lettre du 18 avril 1994 est dépourvue d'effet vis-à-vis du bailleur dès lors que M. Y..., qui s'est obligé solidairement avec Mme de X..., cotitulaire du bail, demeurée locataire, restait tenu de ce chef au paiement des loyers et charges ;

 

Qu'en statuant ainsi, alors que par l'effet de la tacite reconduction il s'était opéré un nouveau contrat et sans constater que la lettre adressée au bailleur par M. Y... ne valait pas opposition à la tacite reconduction du bail à son égard, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;

 

PAR CES MOTIFS :

 

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a condamné M. Y..., solidairement avec Mme de X..., à verser à Claude Z... la somme provisionnelle de 30 000 francs avec intérêts au taux légal à dater du 7 janvier 1998, l'arrêt rendu le 20 février 1998, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, quant à ce, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Rouen ;

 

Condamne M. Z... aux dépens ;

 

Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, condamne M. Z... à payer à M. Y... la somme de 10 000 francs ;

 

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

 

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze juillet deux mille.

 


Analyse

Décision attaquée : cour d'appel de Paris (14e chambre civile B) , du 20 février 1998

Titrages et résumés : SOLIDARITE - Effet - Bail - Copreneurs - Départ des lieux d'un des preneurs avec avis au bailleur avant la fin du bail et la conclusion d'un nouveau bail par tacitereconduction - Charge des loyers.

Textes appliqués :

  • Code civil 1200 et 1738

offline
Inscription: 04/12/2013

Bonjour,

Je vous remercie infiniment pour toutes ces explications très claires et précises qui me rassurent complètement.

Bien cordialement

offline
Inscription: 23/01/2011

Re-bonjour,

 

Pour finir :

 

A contrario, en l'absence d'un congé explicite de la part du colocataire qui a quitté la colocation en cours de bail, la solidarité du partant se poursuit indéfiniment avec le bail renouvelé par tacite reconduction.

 

Cordialement.

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offline
Inscription: 23/01/2011

De rien et à une prochaine fois.

 

Bonne journée. Cordialement.

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Inscription: 02/01/2014

Heureusement , la loi ALUR va régler tout problème et même en l'absence d'accord du bailleur, le colocataire solidaire ne pourra être tenu au paiement des loyers et des charges que pendant un an à compter du congé. Mieux! si un nouveau colocataire est inscrit au bail, la solidarité tombera  à compter du congé régulièrement délivré.

Pauline SALGATTE

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Inscription: 27/02/2015

bonjour

nouvelle dans ce forum je ne sais si ma question est au bon endroit.

comme pour les personnes ci dessus, ma mère est colocataire solidaire avec moi , dans un logement dont le bail a été signé en 2010 en mars

et je précise qu'elle ne l'a jamais occupé !

pour des raisons de santé et de craintes elle a décidé de se retirer du bail , elle a signifieéson congé à l agence pour raison de maladie qui a été refusé 

 Question , comment faire ? mon fils voudrait vivre avec moi comme colocataire avec des revenus nettement superieurs , comment prooqser à l agence les avantages d etre mon fils par rapport à ma mere ?

econdo ma mère se pose la question en cas de "son décés" que se passe t il ?

merci de votre réponse