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FORUM - Immobilier

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Inscription: 10/04/2011
Non résolu

Bonjour,

Je m’apprête  à acheter un appartement comprenant une cave occupé par le locataire du dessus. Il y a mis une chaîne et un cadenas. L'agent immobilier ne m'as pas fait visiter ladite cave car il n'a pas les clefs et n'a pas demandé non plus les clefs à l'occupant qui est apparement très obtu.

Dans le cas où l'occupant ne libère pas la cave suite au courrier qui va lui être envoyé, et  suite à une demande courtoise de ma part, quels sont mes droits et surtout quels sont les frais pour le faire expulser par huissier ?

je tiens à récupérer cette cave dès mon entrée en possession de mon bien et na pas attendre que l'occupant, qui doit partir en février prochain, ne la libère.

merci de vos réponses

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Inscription: 02/11/2010

Bonjour Noot
Cet occupant est sans droit ni titre. Vérifiez bien auprès du notaire chargé de votre achat que la cave occupée par le locataire du dessus porte bien le même numéro de celle qui est visée par votre compromis (il y a souvent des confusions en pratique). Vous précisez que l’occupant de la cave doit partir en février. Est-ce une promesse verbale , ou le bail de son appartement se termine-t-il à ce moment là ?
Si la phase amiable que vous avez entamée ne donne pas de résultat, il faut faire appel à un huissier de justice avant l’acte définitif pour faire vider cette cave. L’huissier va établir à l’occupant une « sommation de quitter les lieux » (coût 100 €). Ces frais sont à la charge du vendeur, qui doit vous garantir d’une jouissance paisible du bien vendu( à moins que vous ne l’ayez dispensé de toute obligation à l’amiable dans le compromis de vente). Dans la sommation l’huissier donne un délai à l’occupant pour libérer les lieux ( 10 jours au minimum).
Si la sommation de quitter les lieux ne donne pas de résultat il faut obtenir un jugement du tribunal pour que la cave soit ouverte par la force publique, et débarrassée de son contenu. Dans tous les cas vous ne pourrez pas enlever vous-même le verrou qu’a posé l’occupant de la cave. S’il n’existe pas de contrat de bail pour l’occupant vis-à-vis de cette cave, vous devez procéder à la libération de la cave en saisissant le tribunal de grande instance. S’il y a urgence, il faudra utiliser la procédure du référé qui est plus rapide. Un avocat est obligatoire pour cette procédure. Le coût de cette procédure est de 750 € au niveau des frais d’huissier pour le référé. Le coût de l’avocat est à négocier avec celui-ci.
Si vous obteniez gain de cause suite au jugement, l’occupant sans titre pourra être condamné à rembourser les frais de justice pour toute la procédure ( au minimum 2.000 €).
Lorsque vous signez le compromis pour votre achat, n’oubliez pas de mettre en condition suspensive le fait que la cave soit inoccupée pour le jour de la signature de l’acte authentique. Le notaire et l’agent immobilier feront tout leur possible pour que cette clause soit respectée. C’est votre vendeur qui doit assumer ces frais, à moins que vous n’acceptiez à l’amiable dans le compromis de vente de prendre en charge tout ou partie de ce coût.
Bon courage et tenez moi informé de la suite. A bientôt.
Mr Paul VERDIER
 

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Inscription: 10/04/2011

Bonjour,

merci de m'avoir répondu aussi vite et merci de vos précisions

Pour ce qui concerne l'occupant, son bail se termine en février 2012 et ne sera pas renouvelé cause vente de l'appartement. D'ailleurs il n'a jamais répondu aux lettres qui lui ont été envoyé lui demandant si il voulait acheter car d'après l'agent il n'est pas finançable et d'autre part tout le monde veut le voir quitter les lieux (y compris le maire de la commune), il a même squatté une pièce de l'immeuble qui est en rénovation avant vente. Sur son bail il est stipulé qu'il a une cave mais sans préciser laquelle, d'après l'agent il s'agit d'un cellier qui se situe ailleurs dans l'immeuble. Cela fait 5 ans qu'il habite son appartement et il s'est étendu...

Il y a quelques précisions à ajouter : l'entrée de l'appartement est privative et donne sur un bout de terrain (60m²) où se situe l'entrée de la cave, l'entrée se fait sur ma propriété privée, est-ce que cela change quelque chose quant à l'utilisation de la cave du locataire "indésirable" ?

De plus nous avons mis sur le compromis que la cave est occupée par "nom de l'occupant" mais sans clause suspensive, étant donné que d'autre acheteurs potentiels se sont manifestés l'agent n'a pas voulu y mettre ce genre de clause, et enfin à la signature du compromis le vendeur n'était pas présent donc je n'ai pas pu évoqué le cas avec lui. L'agent m'as dit qu'il enverrait par huissier "une sommation de quitter les lieux" et que la suite serait entre mes mains. J'en conclus donc, d'après votre réponse, que si je veux aller plus loin ça sera à mes frais avec l'espoir que cela me soit remboursé.

je voulais aussi savoir une chose, comme il m'est interdit d'enlever le verrou puis-je lui interdire l'accès de la cave ou bloquer l'accès ? et puis tant qu'on y est si je fais sauter le verrou et sort ses affaires quels sont les risques ? il me semble que la loi protège pas mal ce genre d'individu.

offline
Inscription: 02/11/2010

Bonjour Noot

Après toutes ces précisions voici les réponses à vos questions complémentaires.
La lettre qui a été envoyée à ce locataire pour lui proposer d’acheter éventuellement la cave et l’appartement qu’il occupe est un « congé pour vendre » qui doit respecter certaines formes. il est préférable de le faire par acte d’huissier. Si cet acte a été fait correctement en la forme, étant donné qu’il n’a pas donné suite, cet occupant de votre cave devra effectivement quitter les lieux au plus tard en février 2012 par rapport à son bail . Comme la cave n’est pas précisément identifiée dans son bail, cet occupant de votre future cave peut jouer là-dessus pour laisser sa cave cadenassée jusqu’en 2012, en prétextant qu’il s’agit bien de celle qu’on lui a louée.
Pour résumer, cet occupant de votre cave est couvert par son contrat de bail pour laisser sa cave inaccessible jusqu’en février 2012.
Etant donné qu’il dispose de ce contrat, même si celui-ci n’est pas très précis au niveau de la désignation de la cave, c’est à vous de prouver que la cave qu’il loue n’est pas la bonne. Demandez à votre notaire de vérifier que le congé qui a été fait à ce locataire par rapport à son bail d’appartement avec cave a été fait correctement.
Si après la sommation par huissier de quitter les lieux, cet occupant de votre cave ne s’exécute pas, votre seul recours pour récupérer la cave avant février 2012 sera de lui intenter un procès.

Le fait que le seul accès pour entrer dans la cave se fasse par votre propriété sera un bon argument pour prouver au juge que le locataire occupe actuellement un mauvais garage. Mais il ne vous dispense pas de jugement.

Si vous enlevez le verrou et sortez ses affaires de la cave, l’occupant pourra vous attaquer pour violation d’une annexe de son domicile , puisqu’il dispose d’un contrat de bail. Il s’agit là d’une condamnation pénale prévue par l’article 2269-4 du code pénal ( 15000 € d’amende et peine de prison d’un an). Vu le genre d’individu, ne prenez pas ce genre de risque.

Si vous vous contentez de bloquer l’accès à la cave pour l’occupant, celui-ci pourra saisir à son tout le tribunal, et le procès aura lieu de toute manière.

Que pense votre notaire de cette situation ? Il serait préférable de signer un avenant au compromis en demandant au vendeur de prendre en charge une partie des frais de justice pour expulser l’occupant si les choses venaient à tourner mal.

Tenez moi au courant. A bientôt.

Mr Paul VERDIER

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Inscription: 20/06/2020

bonjour,

J'ai loué une cave il y a plusieurs années à une societe sise en Ecosse. Le loyer n'a jamais été payé et la caution non plus.

J'ai récemment envoyé une sommation d'huissier sur place pour constater que la société n'existait pas à l'adresse indiquée.

Apres enquete il s'avere que le locataire utilise ma cave pour stocker des barriques de whisky en rpovenance d'Ecosse qu'il reconditionne et revends en bouteille (de 50 à 200 € !!)

Le stockage d'au moins 1000 litres d'alcool (la cave fait 9m² sur 4,3 m de haut...) met en danger l'immeuble et au surplus sans aucun eprotection ni assurance

Il s'agit d'une activité illicite.

Question ; je oushiate récuperer mon local tres vite. Est il possible de faire un refere en urgence pour expusion immédiate? et sinon quel délai?

quels sont mes risques si je reprends le local par la force en vidant ses produits dois je entre de force avec la présence d'un huissier?

Merci de votre retour