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FORUM - Immobilier

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Inscription: 21/06/2014
Résolu

Bonjour,

Je donne un peu de contexte avant de poser ma question: j'étais dans une colocation à 2 avec une connaissance de travail, avec clause de solidarité et indivisibilité, dans un appartement meublé. Le bail a été signé le 01 Mars 2013, pour une durée tacitement reconductible de un an (reconduit donc le 01 Mars 2014).
J'ai décidé de partir et j'ai posé un préavis de départ unilatéral de 1 mois (car meublé) le 28 Avril 2014. J'ai quitté l'appartement effectivement le 28 Mai 2014. Mon ancien colocataire est resté dans les lieux.
Je comptais trouver rapidement un remplaçant (afin de rédiger un avenant au bail actuel avec son nom, me libérant de clause de solidarité), cependant cela n'a pas été le cas jusqu'à maintenant. Le propriétaire gracieusement a "pardonné" à mon colocataire et moi le paiement de ma part du loyer du mois de Juin, mais il est en droit de la demander à partir de Juillet, et ce jusqu'à ce qu'un remplaçant arrive.

Étant légalement obligé par la clause de solidarité de payer ma part de loyer d'une colocation que j'ai déjà quittée, je voudrais comprendre jusqu'à quand cette clause s'applique si on ne trouve aucun remplaçant. D'après mes recherches, selon le régime de la loi de 89 (art. 8-1, VI, al. 1), je suis lié au pire des cas (i.e si aucun remplaçant n'arrive) jusqu'à la fin du bail actuel, çad Mars 2015.

Or d'après la loi ALUR publiée fin Mars 2014 (art. 1, I, 13°), la durée maximale de la clause de solidarité est réduite à 6 mois après la fin effective du préavis de départ. Si on suit la loi à la lettre, la clause de solidarité arriverait à expiration au pire des cas fin Novembre 2014, si aucun remplaçant n'est trouvé.

J'ai posé mon préavis de départ après la publication de la loi, ce qui est rassurant. Mais je ne sais pas si cet article s'applique même pour un bail signé AVANT la publication de la loi, et dont la dernière reconduction a été faite AVANT la publication de la loi. Quelqu'un pourrait m'éclaircir sur cette question ?

Merci d'avance, cordialement,

Aucu vote pour l'instant.
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Inscription: 29/12/2013

 Bonjour Louis André,

 

Les nouvelles dispositions relatives à la clause de solidarité d’une colocation d’un logement meublé contenues dans la Loi no 89-462 du 6 juillet 1989 portant modification de la Loi no 86-1290 du 23 décembre 1986 consolidée au 27 mars 2014 sont applicables pour les contrats signés ou renouvelés à partir de cette date, ce qui n’est pas votre cas puisque l’effet renouvelé de votre bail est au 01/03 ; c’est cette date-là et elle seule qui compte et non celle de votre congé remise au bailleur.

 

Cordialement.

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Inscription: 21/06/2014

Merci de votre réponse PHIL1,

Bonne journée

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Inscription: 21/06/2014

Bonjour de nouveau,

Il est clair que la diminution de la durée de la clause de solidarité me liant au bail, dans le cadre de la loi ALUR, ne s'applique pas dans mon cas.

Mais ce qui est important de comprendre est si je suis obligé de continuer à payer la moitié du loyer, même si je n'occupe plus l'appartement. D'après mon interprétation de la clause de solidarité, c'est le cas. Notamment si je refuse de payer ma moitié, le propriétaire peut se retourner contre le locataire restant pour lui demander le paiement en entier. Mais ensuite ce dernier peut se retourner contre moi, ce qui reviendrait au même.

Cependant j'ai trouvé des interprétations divergentes de la clause de solidarité et notamment de l'article 1213 du code civil. D'après ces interprétations, le colocataire qui part en bonne et due forme ne doit plus payer sa part de loyer à partir de la fin de la période de préavis, mais reste tenu au paiement de toute dette locative. En conséquence, le colocataire restant doit payer la totalité du loyer (sa part + la mienne) tant qu'un remplaçant n'ait pas été trouvé. Un refus du colocataire restant de payer ma part m'expose donc, par la clause de solidarité, à une demande du propriétaire pour que je paie au moins cette somme. Mais en réplique j'ai le droit d'engager une action récursoire contre le colocataire restant afin d'obtenir son remboursement.

C'est donc le strict opposé de l'interprétation précédente: c'est au locataire restant de payer in fine la part du locataire parti.

Êtes vous d'accord avec cette dernière interprétation ?

Des exemples trouvés dans le web pointant dans les deux sens (mes remarques en italique):

1. Interprétation positive: "Le colocataire parti doit continuer à payer sa part du loyer":

Site de Questions Juridiques:
<<
--> Que faire si vous avez payé les loyers d’un logement que vous n’occupiez plus, en application d’une clause de solidarité ?
Dans cette situation, vous avez la possibilité d’exercer une action récursoire contre le locataire resté dans les lieux et ne payant pas lui-même les loyers (sous-entendu: ni sa part ni celle du locataire parti).
L’action récursoire consiste à réclamer à votre ex-colocataire le remboursement de sa part des loyers que vous avez du régler au bailleur. Ainsi si vous étiez deux colocataires, vous ne pourrez prétendre qu’à la moitié des loyers versés (sous-entendu: le locataire parti ne peut pas prétendre à un retour de sa part du loyer).>>

Site du Bon Colocataire:
<<
Le colocataire quittant l’appartement est-il tenu de trouver un remplaçant ? En substance, non, le colocataire quittant l’appartement n’est pas légalement tenu de trouver un remplaçant. Toutefois, s'il y a clause de solidarité, le locataire sortant devra continuer d’assurer le paiement des loyers (sous-entendu: payer sa partie), même s’il ne réside plus dans l’appartement. Il sera donc financièrement à son avantage de trouver un nouveau colocataire.>>

2. Interprétation négative: "Le colocataire parti n'est pas obligé de continuer à payer sa part du loyer":

Site du BIJ Brest:
<<Le congé donné par un des colocataires ne met pas fin au bail, qui se poursuit pour les colocataires souhaitant rester dans le logement.
Sur le paiement des loyers
- En présence d’une solidarité (clause contractuelle ou solidarité légale):
Le colocataire qui a donné congé reste redevable de sa part de loyer jusqu’à la fin de son préavis. A la fin de son préavis, sa part de loyer se répartit entre les colocataires restant dans le logement. Mais le colocataire sortant peut malgré tout être poursuivi par le bailleur pour les dettes postérieures à son préavis, jusqu’à la fin du bail en cours (bail initial ou renouvelé) au jour de son départ. Il peut alors se retourner contre les locataires restés dans les lieux pour leur demander le remboursement intégral de ces dettes>>

Site de Dossier Familial
<<Dans le cas où une telle clause de solidarité est présente, lorsqu’un des locataires solidaires reste dans les lieux, le locataire sortant reste tenu du paiement du loyer (sous-entendu un peu vague: en cas de non-paiement des locataires restants de la totalité du loyer, le locataire parti doit assumer la différence) et des autres obligations du contrat et ce, même s’il a donné congé (Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 8 novembre 1995.).
Il pourra néanmoins demander le remboursement des dettes locatives qu’il aura acquitté après la fin effective de son congé, au locataire qui sera resté dans les lieux (article 1213 du code civil) (sous-entendu: action récursoire contre les locataires restants afin d'obtenir le remboursement de la somme engagée. Cela inclut, semble-t-il, la somme engagée pour sa part du loyer).>>

Merci de votre assistance, je voudrais comprendre quelle est l'interprétation la plus juste de la loi, afin de ne pas commettre de faux pas.
 

Cordialement,

offline
Inscription: 29/12/2013

 Bonjour Louis André,

 

J’ai répondu à votre question qui était de savoir si vous pouviez vous prévaloir ou non des nouvelles dispositions de la loi ALUR/DUFLOT en matière de durée d’engagement au bail d’un logement meublé loué en colocation après la remise de votre congé au bailleur.

 

Vous êtes maintenant tracassé et faites des recherches un peu partout sur la toile de ce qui tombe sous le sens d’un bail signé avec une clause de solidarité et d’indivisibilité.

 

La clause de solidarité oblige plusieurs colocataires à une même chose (et dans ce qui vous préoccupe le paiement du loyer) de manière que chaque colocataire puisse être contraint à payer la totalité du montant du loyer mais le paiement d’un seul libère les autres envers le bailleur.

 

La clause d’indivisibilité oblige chaque colocataire au paiement du loyer entier au bailleur mais à charge de se retourner contre le colocataire défaillant dans sa part pour se faire rembourser.

 

Donc, en cas de départ volontaire et anticipé d’un colocataire, celui-ci est tenu de verser le montant de sa part du loyer jusqu’au terme du bail sauf s’il soumet une candidature au bailleur pour le remplacer.

 

S’il souhaite ne pas payer son loyer, c’est le colocataire en demeure au logement qui y sera contraint à charge pour lui de se retourner contre le débiteur pour récupérer ce qu’il n’aurait pas dû régler en lieu et place de son colocataire.

 

J'espère vous avoir éclairé,

 

Cordialemrent.

 

 

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Inscription: 21/06/2014

Bonjour,

Votre réponse est claire et ne laisse place à aucun malentendu. Je vous remercie de votre temps et entrain. Je ne suis pas un expert de la loi ; mon seule guide est mon bon sens, qui résulte parfois insuffisant dans ces questions. Mon anxiété part de la volonté de ne pas commettre de faute juridique.

On trouve sur plusieurs sources semi-officielles que, même dans ce cas, la part du loyer du locataire parti se repartit entre les locataires restants. Lié par la clause de solidarité, le locataire parti sera obligé de payer cette dette, si ces derniers refusent de payer. Mais, comme un garant, il pourra après se retourner contre eux pour obtenir remboursement.

Exemple via ADIL Finistère:

http://www.bij-brest.org/spip/IMG/File/f-colocation.pdf

"Le congé donné par un des colocataires ne met pas fin au bail, qui se poursuit pour les colocataires souhaitant rester dans le logement.
Sur le paiement des loyers
- En présence d'une solidarité (clause contractuelle ou solidarité légale):
Le colocataire qui a donné congé reste redevable de sa part de loyer jusqu'à la fin de son préavis. A la fin de son préavis, sa part de loyer se répartit entre les colocataires restant dans le logement. Mais le colocataire sortant peut malgré tout être poursuivi par le bailleur pour les dettes postérieures à son préavis, jusqu'à la fin du bail en cours (bail initial ou renouvelé) au jour de son départ. Il peut alors se retourner contre les locataires restés dans les lieux pour leur demander le remboursement intégral de ces dettes"

Le droit n'est pas une science exacte. D'autres sources semblent partager votre avis, d'autres semblent dire le contraire. Ma situation est floue, pour dire le moins.
 

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Inscription: 29/12/2013

Bonjour Louis André,

 

Dans l'exemple que vous citez, seule la clause de solidarité est soulevée.

 

Or, vous avez une clause de solidarité et d'indivisibilité.

 

Mais quoi qu'il en soit et d'une façon ou d'une autre, en cas de non-paiement de votre loyer, vous serez poursuivi au règlement de cette dette.

 

Cordialement.

offline
Inscription: 21/06/2014

Merci beacoup, pour cette nouvelle clarification, que je considère définitive.

Cordialement,