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Qu’est-ce que la surface habitable d’un logement nu à destiné à être loué comme résidence principale ?

Article mis à jour le 17/11/2011

Tout contrat de location d’un logement nu à usage d’habitation principale ou à usage mixte (professionnel et habitation principale) doit indiquer la surface habitable du local (article 78 de la loi n° 2009-323 du 25 mars 2009 appelée « loi Boutin »).

Cette indication se fait sous la responsabilité du propriétaire bailleur, qui n’a pas à recourir aux services d’un professionnel. Le recours à un professionnel (géomètre ou autre) est souvent conseillé pour éviter les mauvaises surprises.

Le calcul de la surface habitable louée

La définition de la surface  habitable « loi Boutin »  est très proche de celle de la « loi Carrez » utilisée pour les ventes d’immeubles en copropriété. Cependant les règles de calcul pour établir le mesurage ne sont pas exactement les mêmes :

Dans les 2 lois, le surface a prendre en compte est celle de la superficie de plancher, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il n’est pas tenu compte des planchers des parties de locaux d’une hauteur inférieure à1, 80 mètre.

Dans la loi carrez, les lots de copropriété ou fractions de lots d’une superficie inférieure à 8 m2 ne sont pas pris en compte pour le calcul de cette superficie (article 1 du décret n° 97-532 du 23 mai 1997) ;

La loi Boutin exclut notamment les surfaces suivantes, en principe prises en compte par la loi Carrez :

  • combles non aménagés ;
  • vérandas et volumes vitrés visés par l’article R 111-10 du code de la construction et de l’habitation ;
  •  locaux communs et autres dépendances des logements.
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