Capital faible

Lorsque les associés n’apportent pas d’immeuble et prévoient un emprunt de la SCI pour acquérir un immeuble, un capital faible est généralement retenu. Mais attention, un capital faible est pénalisant en cas de cession de parts avant le délai de quinze ans, au-delà duquel la plus-value n’est pas taxée.

En effet, toute cession de parts de SCI entraîne la taxation de la plus value réalisée. Pour calculer le montant de cette plus-value, il est tenu compte de la valeur des parts au jour de l’achat de l’immeuble et leur valeur au jour de la revente, celle-ci étant calculée en fonction de la valeur de l’immeuble.  

Exemple : Une SCI est constituée avec un capital de 1000 €. Elle emprunte sur dix ans pour acquérir un immeuble de 200 000 €.

Si les parts sont vendues peu après la constitution de l’immeuble, la plus value ne sera pas très élevée puisqu’il sera tenu compte du passif de la société. Elle sera de : 200 000 € - 1000 € (valeur d’acquisition) - montant du capital restant à rembourser.

En revanche, si les parts sont cédées alors que l’emprunt est remboursé, la plus value s’établira à 200 000 € - 1 000 €, avant abattement.

Un capital faible peut donc être conseillé  si la SCI doit emprunter pour acheter et qu’une cession de parts est prévue peu après ou encore si les fondateurs envisagent de conserver l’immeuble plus de quinze ans.