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Comment se calculent les plus-values immobilières ? - Page 2

Article mis à jour le 16/10/2013

 

Calcul des plus-values immobilières : le prix d’acquisition

Le prix d’acquisition est prix auquel vous avez acheté votre bien. Il est augmenté des frais et charges liés à l’acquisition, estimés forfaitairement à 7,5 % du prix. Si vous disposez des justificatifs, vous pouvez choisir de prendre en compte les frais réels (honoraires du notaire, commissions des intermédiaires, droits d’enregistrement ou TVA immobilière).

Si le bien a été acheté en viager le prix d’acquisition est la valeur en capital de la rente viagère, majorée éventuellement du « bouquet ».

Si le bien est entré dans votre patrimoine par donation ou succession, c’est la valeur à laquelle le bien a été déclaré qui est retenue, majorée des frais d’acquisition, pour leur montant réel.

Bon à savoir : si vous ne pouvez pas justifier du prix d’achat ou de la valeur déclarée lors de la donation ou la succession, le prix d'acquisition retenu est la valeur vénale réelle à la date d'entrée dans votre patrimoine. Elle doit faire l’objet d’une déclaration détaillée et estimative des parties. Cette disposition s’applique aux ventes réalisées à partir du 1er janvier 2012 et aux apports en société réalisés depuis le 25 avril 2011 (loi de finance rectificative pour 2011 n° 2011-1117 du 19 septembre 2011).

En cas de construction nouvelle, le prix d'acquisition est le prix du terrain majoré du coût des travaux de construction.

Si vous avez engagé des dépenses de construction, de reconstruction, d'agrandissement ou d'amélioration sur un immeuble bâti postérieurement à son achèvement ou à son achat, ces dépenses viennent en majoration du prix d'acquisition.

Ces travaux de construction, de reconstruction, d'agrandissement ou d'amélioration doivent être réalisés par une entreprise et justifiés par des factures.

Toutefois, si vous êtes propriétaire d’un immeuble bâti depuis plus de 5 ans, vous pouvez évaluer leur coût forfaitairement à 15 % du prix d’achat, même en l’absence de travaux.

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A ce niveau, pour le forfait de travaux, il est bon de préciser que celui-ci ne s'applique qu'aux immeubles bâtis, et non aux terrains nus ...Ainsi les frais de pose d'une clôture sur un terrain agricole non bâti ne peuvent pas être  déduits au titre de la plus value. Le forfait de 15 % pour travaux après 5 ans de détention ne s'applique pas non plus pour un terrain nu .

Paul VERDIER