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Comment se calculent les plus-values immobilières ? - Page 6

Article mis à jour le 16/10/2013
  • Les ventes intervenues avant l’entrée en vigueur de la loi de finances rectificative du 19 septembre 2011

Rappelons que ce régime concerne les ventes signées avant le 1er février 2012 et les apports en société intervenus avant le 25 août 2011.

Lorsque vous êtes propriétaire d’un bien immobilier depuis plus de 5 ans, la plus-value est diminuée d’un abattement de 10 % par année de possession au-delà de la 5ème année. Le décompte est fait par période de 12 mois et non en année civile, et les fractions d’années ne sont pas prises en compte.

Exemple : vous avez acheté un appartement le 15 janvier 2000 et vous le vendez le 15 mai 2010. La durée de possession est de 10 ans et 4 mois. L’abattement est calculé sur 10 ans de possession, soit 5 années au-delà de la 5ème, ce qui correspond à un abattement de 50 %.

Si le bien immobilier vendu a fait l’objet d’un usufruit et que l’usufruit et la nue-propriété ont été réunis par le décès de l’usufruitier, la durée de détention part de la date à laquelle le nu-propriétaire a acquis la nue propriété (date de la succession ou de la donation par exemple). La valeur d’acquisition est celle de la pleine propriété de l’immeuble à cette même date.

Exemple : en 2002, votre grand-père vous a transmis en donation-partage un appartement dont il s’est réservé l’usufruit. Cet appartement était évalué à 100.000 € à l’époque. En 2005, vous avez récupéré la pleine propriété de votre bien suite au décès de votre grand-père. Vous vendez l’appartement en 2010 au prix de 130 000 €. Pour déterminer le montant de la plus-value, on considère que vous avez acquis le bien en 2002 pour 100.000 €.

Bon à savoir : pour les ventes de terrains constructibles pour lesquelles une promesse de vente a été enregistrée avant le 25 août 2011, l’abattement pour durée de détention de 15 ans s’applique si la vente définitive est enregistrée avant le 1er janvier 2013 (loi de finance rectificative pour 2011 n° 2011-1978 du 28 décembre 2011).

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A ce niveau, pour le forfait de travaux, il est bon de préciser que celui-ci ne s'applique qu'aux immeubles bâtis, et non aux terrains nus ...Ainsi les frais de pose d'une clôture sur un terrain agricole non bâti ne peuvent pas être  déduits au titre de la plus value. Le forfait de 15 % pour travaux après 5 ans de détention ne s'applique pas non plus pour un terrain nu .

Paul VERDIER